虽然近期房地产政策有所调整，但“房住不炒”的总基调并没有改变。政策的目标是房地产市场平稳健康运行和可持续发展，在稳定房价的前提下，逐渐激活房地产市场，更好地促进自住和改善性住房需求释放。

本报记者 李晓红

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“考虑到女儿马上要上小学，准备把房子换到海淀区，但现在换房的压力大，二套房首付比例高，再加上收入的不确定性，最近一直在换不换房之间纠结。”居住在北京房山区的余群希望“认房不用认贷”“改善性住房换购税费减免”等利好购买二手房的政策能在北京尽快落地，这样在一定程度上可以减轻购房资金压力和还贷压力。

自7月24日中共中央政治局会议定调房地产政策后，房地产利好声音不断，不仅传递了新的市场预期，也提振了行业发展信心。

更好促进自住和改善性住房需求释放

从事教育行业的于鑫经过一番思考后，决定暂缓买房计划。

“其实，一直都想在北京拥有一个属于自己的小窝，但即便是买一套一居室，首付都会掏空自己的积蓄，还得向父母求助，以后每月要还贷款，压力山大。”于鑫告诉中国经济时报记者，尽管政策提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率”，但目前北京还没看到具体的落地政策。

和于鑫、余群一样，中国经济时报记者采访的多位不同城市的刚需或准备换房的购房者发现，尽管国家提出适时调整优化房地产政策，但首付资金仍是购房时面临的一大主要问题。在收入没有明显增长的情况下，还要面临还贷压力等，导致购房意愿开始下降。他们开始重新评估自己的生活目标和需求，对购房不再迫切。此外，购房者普遍担心房价会进一步下跌，因此处于观望状态。

此外，接受中国经济时报记者采访的多位人士表示，短期内不会再考虑投资房产，投资空间已经不大。“房地产投资时代已经结束了。”

“降低购买首套住房首付比例和贷款利率”、“改善性住房换购税费减免”、个人住房贷款“认房不认贷”、继续做好保交楼工作等房地产政策措施，是近期市场比较关注的政策要点。

对此，中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任余华义在接受中国经济时报记者采访时表示，首先，首付比例和贷款利率的下调，相当于降低了买房门槛以及居民月供负担，能在一定程度上刺激买房需求，从而助力房市回暖。其次，新房市场和二手房市场是联动的，许多消费者通过卖掉二手房去换购新房，通过改善性住房换购税费减免，可在一定程度上提高二手房的流动性，也为新房市场注入了活水。再次，过去个人住房贷款“认房又认贷”，虽然有利于打击投机性购房，但对自住和改善性住房消费都有一定的“误伤”。“认房不认贷”，有利于释放居民自住和改善性住房需求。最后，保交楼，避免楼盘“暴雷”，是恢复市场信心的必要措施。如果购买新房“不安全”，许多潜在购房者入市还是会比较谨慎。

在余华义看来，虽然近期房地产政策有所调整，但“房住不炒”的总基调并没有改变。“政策的目标是房地产市场平稳健康运行和可持续发展，在稳定房价的前提下，逐渐激活房地产市场，更好地促进自住和改善性住房需求释放。当然，房地产市场和整个国民经济的运行是息息相关的，当前的房地产政策效果的释放，还需要一定的

时间。”

房地产政策调整优化应尽快落地

“国家已经注意到目前房地产行业环境发生的重大变化，适时对房地产政策调整优化，促进房地产行业健康稳定发展。”中创时代大数据集团董事长吕鹏辉告诉中国经济时报记者。

近年来，改善性需求占比逐年提升，越来越受到市场的重视。因此，“认房不用认贷”政策近期备受市场关注，特别是一线城市“认房又认贷”政策，即只要在全国有住房贷款记录，不管是否结清，再次购房，均认定为二套住房，导致购房者的认购成本过高，制约了需要换房改善的购房群体。

对此，北京住宅房地产业商会会长黎乃超认为，政策大力支持刚需和改善性住房需求，其实改善性需求也属于刚需，比如，原来有一套60平方米的房子，随着生活水平提高，自然而然想住100平方米或者更大的房子，在这种情况下，置换一套大房子，就不应算为第二套，而应视为第一套房。同样，把曾用贷款买的房子卖了，贷款购买第二套房时，贷款的利率和首付应该按照第一套房来计算。这样可以激活核心城市置换链条，活跃市场交易。

“因为在老家已经购买了房子，再在北京买房就算第二套房，首付比例高达60%—80%，首付都付不起。”房产中介小辉告诉中国经济时报记者，不打算在北京买房了。不过，最近很多购房者向他们咨询目前的政策情况，很多购房者都在观望，等待具体政策的落地。

黎乃超认为，应取消全国统一认房又认贷规定，在其他城市买房不计入已购房，像小辉这种情况在北京买房可以算作第一套房。此外，原来的普宅认定标准面积低，应该提高普宅的认定标准。

此外，于鑫期待房价能够降至合理水平，这样购房负担将大大减轻。“房价应当与个人收入、负债比例相匹配，让每月的还款负担在可承受的范围内。”

黎乃超建议，除了商品房外，国家应加快提供公租房、两限房等，多途径解决住房需求，保障民生工程。

业内人士认为，当务之急是要重视提高政策调整优化的效率和执行的精准度。比如，不同城市的房地产市场基本面和限购力度均有所区别，要把“因城施策”落到实处，保障好各城市的自主调控权。